İnşaat maliyetlerindeki yüzde 20’yi aşan tırmanışın ardından, konut sahiplerini yakından ilgilendiren yeni bir mali yükümlülük doğdu. 2026 yılında emlak vergisi değerlerinde yaşanan hızlı yükseliş sebebiyle, geçmişte sınırın altında kalan binlerce taşınmaz 2027 itibarıyla Değerli Konut Vergisi (DKV) radarına giriyor. Özellikle İstanbul ve Ankara gibi büyükşehirlerde birden fazla evi olan yatırımcıların, yeni yıla girmeden önce belediyelerdeki emlak vergisi değerlerini kontrol etmesi isteniyor.
2026 YILINDAKİ DEĞER ARTIŞI SINIRLARI ZORLADI
2025 yılında takdir komisyonlarının arsa metrekare değerlerini yeniden belirlemesi, taşınmaz değerlerinde çarpan etkisi yarattı. Yapılan ayarlamalar neticesinde 2026 yılı emlak vergisi değerleri bazı konutlarda üç kata kadar tırmandı. Buna karşılık Değerli Konut Vergisi alt sınırı yalnızca yüzde 12,74 oranında artırılarak 17 milyon 711 bin lira seviyesine yükseltildi. Aradaki bu oran farkı, daha önce vergi sınırının çok altında kalan gayrimenkullerin aniden mükellefiyet sınırını aşmasına yol açtı.
KADEMELİ VERGİ DİLİMLERİ VE İSTİSNA KURALI
Sistemde konutun serbest piyasadaki satış fiyatı değil, belediyelerin belirlediği emlak vergisi değeri esas alınıyor.
2026 yılı verilerine göre emlak vergisi değeri 17 milyon 711 bin lirayı geçmeyen meskenlerden vergi alınmıyor. Bu eşik aşıldığında ise vergi tüm bedel üzerinden değil, belirlenen dilimleri aşan tutar üzerinden kademeli biçimde hesaplanıyor. Emlak vergisi değeri 17 milyon 711 bin lira ile 26 milyon 567 bin lira arasında kalan konutlarda aşan kısım için binde 3 oranı uygulanıyor. Değeri 26 milyon 567 bin lira ile 35 milyon 425 bin lira aralığında bulunan taşınmazlarda aşan miktar binde 6 oranında vergilendirilirken, 35 milyon 425 bin liranın üzerindeki kısım için binde 10 oranı işletiliyor.
Birden fazla meskeni bulunan mükellefler için mevzuatta özel bir muafiyet yer alıyor. Şartları taşıyan konutlar arasından en düşük emlak vergisi değerine sahip tek bir ev vergiden muaf tutuluyor. Diğer evler ise belirlenen kriterleri karşılaması durumunda vergiye tabi kalmayı sürdürüyor.
ÖRNEK HESAPLAMA VE İLK BEYANNAME TARİHİ
Uzmanlar riski somutlaştırmak adına üç evli bir yatırımcı tablosuna işaret ediyor.
2025 yılında emlak vergisi değerleri sırasıyla 6, 9 ve 15 milyon lira olan üç ayrı konuta sahip bir mükellefin ev değerleri, 2026 yılındaki üç katlık artışla 18 milyon, 27 milyon ve 45 milyon liraya ulaşıyor. Bu senaryoda en düşük değerli 18 milyon liralık ev muafiyetten faydalansa bile, kalan iki taşınmaz için 2027 yılında ödeme yükümlülüğü oluşuyor.
2026 yılında muafiyet sınırını aşan gayrimenkul sahiplerinin ilk beyannamelerini 20 Şubat 2027 tarihine kadar vermesi gerekiyor. Tahakkuk eden vergi tutarı ise şubat ve ağustos aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
Gelir İdaresi Başkanlığı ile belediyeler arasındaki dijital entegrasyonun tamamlanması, mükelleflerin bürokratik işlemlerini hafifletecek adımlar arasında gösteriliyor.
Muhabir: Haber Merkezi
